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买卖绿本房产,合同是否有效? 深圳房产纠纷律师赵国庆

作者:深圳赵国庆律师 日期:2021-06-20 11:13:52 

绿本房产买卖合同是否有效?


 

原告深圳A公司与被告深圳B公司房屋买卖合同纠纷一案。

原告提出诉讼请求:

1、确认被告签署的《购买房产合同书》《补充协议书》《房产转让确认书》《房产权利确认书》等系列合同合法有效;

2、被告继续履行上述合同,配合原告将《房地产证》变更登记至原告名下;

3、被告负担本案诉讼费、保全费、担保费及履行合同产生的其他费用。

 

事实和理由:

2004年7月27日,被告与河南C公司签订《购买房产合同书》,约定被告将249号房产的所有权、经营权、索赔权等转让予河南C公司。同年10月13日,某街道办事处法律服务所出具《见证书》证明前述《购买房产合同书》双方法定代表人、代理人身份及签字属实,意思表示真实。2006年11月16日,吴某与河南C公司签订《房产买卖协议》,约定河南C公司将上述249号房产作价4500万元转让予吴某。同日,被告及吴某签订《补充协议书》,对上述249号房产转让事宜予以确认。2006年11月21日,被告出具《收款证明》,证实吴某已付清购房款1600万元。嗣后,上述249号房产一直由吴某实际占有、使用及收益。

2010年1月1日,被告、吴某、深圳D公司、原告签订《房产权利确认书》,确认上述249号房产自《房产权利确认书》签署之日起归原告所有,被告配合办理土地或房产权属证书事宜。上述249号房产由原告实际占有、使用及收益至今。上述合同均为各方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,合同主体理应按约履行合同义务。上述249号房产已于2009年10月20日取得绿本《房地产证》,其所在土地已转为国家所有,现已具备办理转为商品房性质手续及变更登记的条件,且符合相关法律法规规定,被告不存在履行障碍。被告拒绝履行合同义务,严重损害原告合法权益,原告遂起诉请求判如所请。

 

被告辩称:

案涉房产是有限产权房,即绿本房产。该房产受到国家法律限制处于不得转让的状态。目前该类绿本房产大量存在,但现行法律没有许可该类房产转让的规定。在没有法律明确许可的情况下,无法办理该类房产的转移登记手续。被告目前无法在政府相关部门办理转移登记手续,请求人民法院依法驳回原告的第2项诉讼请求。


根据本案证据及当事人庭审陈述情况,法院认定如下事实:

2004年7月27日,村民小组、村民委员会(甲方)与案外人河南C公司(乙方)签订《购买房产合同书》,约定甲方将249号房产(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证编号**)的所有权、经营权、索赔权等权益转让给乙方,转让价1700万元,如国家政策允许办理过户,甲方将给付乙方100万元作为办理过户费用,如政策不允许过户,甲方将削价100万元;甲方积极配合乙方办理房产过户手续,过户费用由乙方负担。

2006年11月14日,被告(甲方)与河南C公司(乙方)、吴某(丙方)签订《补充协议书》,约定甲乙双方同意将249号房产以1600万元的价格转让给丙方,自补充协议签字生效起不动产权利转移给丙方。

2006年11月16日,河南C公司(甲方)与吴某(乙方)签订《房产买卖协议》,约定甲方将249号房产(地上九层、(地上**、地下**1798.42平方米)转让给乙方,转让款4500万元,甲方负责取得蓝本房产证,乙方自行办理红本房产证。

2006年11月21日,被告出具《收款证明》,确认收到吴某支付广深路249号房产转让款1600万元。

2008年9月28日,被告(甲方)与吴某(乙方)签订《房产转让确认书》,双方确认甲方于2006年11月14日将249号房产转让给乙方,该房产已实际交付乙方使用,乙方于2007年11月30日前付清转让款1600万元,上述房产权利归乙方,甲方及债权人不得主张权利;甲方承诺于确认书签订之日起10日内为乙方办理房产过户登记手续,登记费用由乙方负担。

2010年1月1日,被告(甲方)、吴某(乙方)、深圳D公司(丙方)、深圳D公司(原告前称,丁方)签订《房产权利确认书》,鉴于甲方将249号房产转让给乙方,乙方转让给丙方,乙方、丙方及丁方为关联方,现丙方拟将房产转让给丁方,四方遂签订此确认书,确认自确认书签订之日起上述房产归丁方,甲方积极配合日后土地或房产权属证书,并登记至丁方名下,丁方应向丙方支付的转让费由双方另行确定。

案涉房产由原告出租经营酒店并使用至今。案涉房产经核准登记至被告名下,《房地产证》(深房地字第**)记载产权份额为100%,对应宗地号为A**,宗地面积2458.45平方米,土地用途其他用地,房地产名称为综合楼1栋,建筑面积10418.13平方米,用途为酒店,他项权利摘要及附记记载“非市场商品房。该宗地权属来源为免地价,土地用途为综合楼(酒店)用地;在非农建设用地房地产抵押、上市未明确规定之前,本次登记的房地产暂不得抵押、转让”

在诉讼过程中,本院依原告申请向深圳市不动产登记中心依法函询案涉房屋登记、转移登记情况。深圳市不动产登记中心复函如下:1、经查不动产登记系统,A**宗地及地上建筑物“综合楼1栋”于2007年7月办理了初始登记,核发了了深房地字第**地产证,登记权利人为深圳E公司,房屋性质为非市场商品房,土地使用年期为40年(从1989年2月13日至2029年2月12日),证书附记记载:“1、该宗地权属来源为免地价,土地用途为综合楼(酒店)用地,用地登记价款为0元;2、在非农建设用地房地产抵押、上市未明确规定之前,本次登记的房地产暂不得抵押、转让”;2009年10月,上述不动产办理了更正登记(权利人名称深圳E公司更正为被告),核发了深了深房地字第**产证,原深,原深房地字第**证被收回注销。截至2020年11月26日,上述不动产无有效抵押、预告及异议登记记录,2020年11月13日被宝安法院查封,查封附记为:因本案进行查封,期限为三年”。2、A**宗地权属来源为免地价,性质为非市场商品房,根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条规定,该房地产应向土地主管机关申请完善用地手续,经其批准,并补足地价款后,方可转让。关于免地价款房地产能否转让、转让是否符合政策及需办理的转让批准手续等问题,建议向主管部门征询。3、上述房地产的转移登记还应符合《深圳经济特区房地产登记条》《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规的条件和程序

另外,本院依法向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询案涉房产转移登记情况。深圳市规划和自然资源局宝安管理局复函如下:(一)A**宗地相关情况。1、关于规划用途方面。经核《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》,该宗地全部为城乡建设用地,整体位于允许建设区。经核[新安南地区]法定图则(已批),该用地涉及商业+商业性办公用地504.43平方米,防护绿地1885.23平方米;2、关于是否为国有土地方面。根据深圳市不动产登记中心意见,A**已取得房地产证房地产证(深房地字第**有。3、关于土地年限方面。根据深圳市不动产登记中心意见,A**宗地记载使用年限为40年,从1989年2月13日至2029年2月12日止。因使用年限未到期,无需办理土地使用年限续期手续。4、关于A**宗地转商品性事宜,暂无相关政策。

本院认为:案涉《购买房产合同书》《补充协议书》《房产转让确认书》《房产权利确认书》系各方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为合法有效,对当事人各方均具有法律拘束力。

中华人民共和国合同法第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。结合本案,案涉房产为非市场商品房,该宗地权属来源为免地价,《房地产证》明确记载在非农建设用地房地产抵押、上市未明确规定之前暂不得抵押、转让,且目前暂无将该宗地转为商品性用地的政策,因此案涉不动产不能办理转移登记手续。原告要求被告配合办理过户手续,缺乏事实和法律依据,本院不予支持

综上所述,依照《中华人民共和国合同法第六十条第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定判决如下:

一、确认《购买房产合同书》《补充协议书》《房产转让确认书》《房产权利确认书》合法、有效;

二、驳回原告其他诉讼请求。

本案受理费117800元,保全费5000元,原告已预交,应由原告负担 

                                                     审判员: 冼晓莉 

                                                       二O二一年五月十二日

赵国庆律师的提示:

1、本案中,原告由于未在起诉前充分评估、研判案涉房产是否已具备过户条件,进而导致其败诉,且自行承担高额诉讼费,各位当事人需引以为戒。

2、购买绿本房产可能存在无法过户的障碍,购买绿本房产时需要慎之又慎,应当在购房合同中事先约定长时间无法过户如何处理等内容,以免陷入僵局或无法实现合同目的。


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