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房屋建造时尚未实施建设工程规划许可证制度,房屋租赁合同有效

作者:深圳赵国庆律师 日期:2021-06-25 19:59:02 


每日一案

 

经验总结:

  1、中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日颁布实施后,我国才正式建立了建设工程规划许可证制度。根据法不溯及既往原则,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”中适用的范围应为“建设工程规划许可证制度”实施后建设的房屋。涉案房屋建造时尚未实施建设工程规划许可证制度,故案涉房屋租赁合同有效

  2、承租人主张行使优先承租权需要自行出租人有出租意向、缔约条件同等、出租人违反约定等情形,承担举证责任


广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

 

【案情】

2007年起,孙某租赁钱某深圳市大鹏新区房屋用作经营场所。2013年4月1日,孙某与钱某签订《房屋租赁合同》,合同约定钱某将深圳市大鹏新区房屋租赁给孙某作商业经营使用,租赁期限自2013年4月1日至2016年4月1日,租金900元/月。合同期满后,双方就上述租赁房屋于2015年5月10日签订了《房屋出租协议书》,合同中甲方为钱某,乙方为孙某,合同约定:房屋出租期限为三年,从2016年4月1日至2019年3月31日止,房屋出租到期后,在同等条件下乙方有优先权(按市场出租参考价),租金2000元/月。孙某庭审称,合同到期前,孙某、钱某双方就续签合同进行磋商,孙某提出以6000元/月续租涉案房屋,钱某表示不同意;钱某要求孙某按当地交易习惯另加付40000元喝茶费,合同一年一签,孙某对此亦未同意,双方未能达成一致。钱某告知孙某合同到期后房屋不再继续出租。《房屋出租协议书》到期后,孙某拒绝将房屋交还给钱某,亦未向钱某支付房屋的占有使用费,为此发生纠纷。

 

孙某一审诉求:一、钱某继续履行合同;二、孙某按市场出租参考价,对涉案房屋拥有优选承租权;三、钱某赔偿孙某装修款100000元;四、钱某承担本案全部诉讼费用。

钱某提出反诉:一、孙某立即将位于深圳市大鹏新区房屋返还给钱某;二、孙某自2019年4月1日开始每月向钱某支付房屋使用费8000元整,直至实际返还房屋之日止(暂计至2019年5月15日的房屋使用费为14000元);三、孙某承担反诉费用。

 

另查,涉案房屋建于民国时期,位于深圳市大鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内,不具有建设工程规划许可证。根据钱某提交的深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏城社区工作站盖章确认的证明显示,涉案房屋目前由钱某管理和使用。

 

一审法院认为,中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日开始施行,2008年1月1日废止)颁布实施后,我国才正式建立了建设工程规划许可证制度;《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日)实施后,乡村建设纳入建设工程规划许可证制度适用范围。根据法不溯及既往原则最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”中适用的范围应为“建设工程规划许可证制度”实施后建设的房屋。本案中,涉案房屋建于民国时期,位于深圳市大鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内,涉案房屋建造时,尚未实施建设工程规划许可证制度,不属于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定适用的情形,钱某作为房屋管理、使用人,与孙某双方自愿达成房屋租赁合同,系双方真实的意思表示,应认定为有效

关于优先承租权,一审法院认为双方约定优先承租权,未违反法律禁止性规定,系双方意思自治,合法有效,权利人可就义务人存在违反约定之情形请求违约责任,而无权请求继续履行原合同。本案中,孙某主张行使优先承租权,须对钱某有出租意向、缔约条件同等、钱某违反约定等情形承担举证责任。孙某并未提交上述相应证据,且钱某亦表示合同期满后不再出租,故,孙某主张按市场出租参考价对涉案房屋拥有优先承租权,继续履行合同,于法无据,一审法院不予支持。

关于占有使用费问题。根据孙某庭审称,在租赁合同届满前,孙某提出以6000元/月续租涉案房屋,钱某表示不同意,钱某提出反要约要求孙某按当地交易习惯另加付40000元喝茶费并一年一签,孙某对此未同意。钱某主张孙某按8000元/月支付到期后占有期间房屋使用费,对涉案房屋地理区位、旅游价值、古城的品牌效应等作出了合理说明;另,结合孙某陈述的双方磋商时钱某的缔约要求(6000元/月租金、喝茶费40000元、一年一签等,折合逾9333元/月),一审法院认为,钱某主张孙某按8000元/月支付占有期间使用费,未超出孙某应有的心理预期,孙某抗辩标准过高,但却于租期届满后继续无权占有、经营涉案房屋,违反合同自愿平等原则,孙某抗辩不予采纳。综上考虑,钱某主张孙某按8000元/月支付占有使用费,合情合理,于法有据,一审法院予以支持。

另,因《房屋出租协议书》租赁期限已于2019年3月31日届满,钱某主张孙某返还涉案房屋,于法有据,一审法院予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条,孙某请求钱某补偿附合装修装饰费用,一审法院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法第六十条第一百零七条第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条的规定,判决:

一、驳回孙某的所有诉讼请求;

二、孙某于判决生效之日起十日内将涉案深圳市大鹏新区房屋交还钱某;  

三、孙某于判决生效之日起十日内向钱某支付占有使用费(按每月8000元计算,自2019年4月1日起至房屋返还之日止);

四、驳回钱某的其他反诉请求。

 

二审法院经查,双方当事人签订的《房屋租赁合同》的租赁期自2013年4月1日至2016年4月1日,租金为900元/月。双方当事人于2015年5月10日签订的《房屋出租协议书》系续租协议,确定自2016年4月1日起续租三年至2019年3月31日,并且对原《房屋租赁合同》中的租金标准自2015年4月1日起上调整为每月1500元,直至2016年3月31日。

 

二审调查中,双方当事人均确认案涉深圳市大鹏新区房屋已于2019年10月15日由钱某收回。钱某提交了与深圳华侨城鹏城发展有限公司签订的《租赁协议书》(系彩印件),租期自2019年10月15日至2025年12月31日,租金每月10000元,每两年递增10%。

 

二审法院认为:1、孙某与钱某签订的《房屋出租协议书》期限届满后,双方对续签房屋租赁合同的租金标准不能达成一致,未再续签房屋租赁合同,但孙某一直占有原承租房屋,二审中双方当事人争议的焦点问题是孙某对案涉房屋的占有使用费应如何认定。从双方签订的《房屋租赁合同》《房屋出租协议书》看,案涉房屋的租金在2013年4月1日到2015年3月31日为每月900元,自2015年4月1日调整为每月1500元,2016年4月1日起至2019年3月31日约定为每月2000元。根据双方庭审的陈述,双方在最后一次合同到期前就续租的租金进行过协商但未达成一致意见,一审法院结合孙某提出的“月租金6000元,三年一签”与钱某提出的“月租金6000元+40000元喝茶费,一年一签”,酌定孙某按每月8000元支付房屋占有使用费是综合考虑了案涉房屋的地理区位、旅游价值、古城的品牌效应等多重因素,并且二审中在孙某将案涉房屋返还给钱某后,钱某与第三方签订的《房屋租赁协议》约定的租金已达10000元/月,为每两年递增10%,故二审法院认为,一审法院认定的每月8000元的占有使用费并不过高,孙某上诉请求予以改判依据不足。2、关于孙某上诉主张钱某应补偿其附合装修装饰费用的问题。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中,孙某与钱某对租赁期间届满后店铺的装修费用如何处理的问题并未进行约定,故一审法院对孙某申请对装修损失进行鉴定以及请求钱某赔偿装修款100000元未予支持并无不当

鉴于二审中双方当事人均确认孙某已于2019年10月15日将涉案深圳市大鹏新区房屋返还给钱某,故原审判决第二项已无作出的必要,本院予以撤销。孙某应向钱某支付的占有使用费按每月8000元的标准,自2019年4月1日计至2019年10月15日为52000元(8000元/月×6.5个月),二审法院据此对原审判决第三项的占有使用费金额明确为52000元。

综上所述,孙某的上诉请求不能成立,依法应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本应予以维持,但因涉案房屋已返还,占有使用期间已确定,故本院依法予以改判,一审判决不属错案。判决如下:

一、维持民事判决第一项;

二、撤销民事判决第二项、第四项;

三、变更民事判决第三项为:上诉人孙某应于本判决生效之日起十日内向被上诉人钱某支付涉案深圳市大鹏新区房屋2019年4月1日至2019年10月15日期间的占有使用费52000元;

四、驳回被上诉人钱某的其他反诉请求。


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