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村民出售农村住宅十余年后又诉请还房

作者:深圳赵国庆律师 日期:2021-09-06 16:27:57 

    村民李某将房屋出售给他人十多年后反悔,并以买受人不是村集体经济组织成员为由要求要回房子,由此引发了一场官司。近日,江苏省南通市中级人民法院对这起农村房屋买卖合同纠纷作出维持一审判决的终审判决,驳回了李某的诉讼请求。

  2008年年初,家住如东县岔河镇古坝村的李某为资金周转将其自建的农村住宅出售给王某。王某在签订合同、付清房款后于2008年4月搬入房屋居住生活。

  令王某没想到的是,自己入住十多年后竟被李某告上了法庭。李某认为,王某不是案涉房屋所在地的农村集体经济组织成员,且王某在其户籍所在地拥有宅基地,故双方签订的房屋买卖合同违反了我国法律、行政法规的规定,为无效合同。李某以此为由请求法院确认并要求王某立即返还房屋及附属用房等。

  法院审理后认为,原、被告签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示,合同签订后,原告履行了交付房屋义务,被告履行了支付房款义务,合同已成立。虽然被告签订合同时与原告非同一集体经济组织成员,但是案件开庭前,被告户籍已迁入古坝村,成为该村集体经济组织成员,且已居住十多年,现原、被告均是古坝村经济合作社成员,合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织以外,对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。据此,法院确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。

  法院还认为,李某在缺少资金时卖出房屋并实际履行,在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下,又以转让农村宅基地违反法律规定为由,要求确认房屋买卖合同无效,其行为亦与民法典倡导的诚实信用原则相悖。综上,法院判决驳回李某的全部诉讼请求。

  李某不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。

  ■法官说法■

  农村房屋买卖合同效力一般分为三种:

    第一种情形是城镇居民购买农村房屋行为的效力问题。由于城镇居民购买农村房屋可能造成农民失地的问题,在司法实践中,法院往往会以行为人违反社会公共利益来认定此种买卖合同无效。

    第二种情形是农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。此种情形下,宅基地使用权流转到本集体经济组织以外,对本集体经济组织享有的集体土地所有权构成影响,一般也认定无效。

    第三种情形是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,此种情形下房屋买卖合同一般有效

  本案中,虽然房屋出售时双方非同一集体经济组织成员,但被告已在涉案房屋居住十多年之久,该集体经济组织对宅基地流转未持异议,现原、被告双方系同一集体经济组织成员,双方之间签订的房屋买卖合同应为有效。

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村民出售农村住宅十余年后又诉请还房(图1)



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